Senado aprova regime que permite atualização de imóveis no IR: o que muda e como isso afeta diferentes tipos de contribuintes

O Senado Federal aprovou, em 18 de novembro de 2025, o projeto que institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), permitindo que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de imóveis, veículos e outros bens na declaração do Imposto de Renda. A proposta, que agora segue para sanção presidencial, representa uma das mudanças mais relevantes dos últimos anos no tratamento tributário do patrimônio dos brasileiros.

A medida, originalmente prevista no Projeto de Lei 458/2021, do ex-senador Roberto Rocha (MA), recebeu ajustes na Câmara dos Deputados e incorporou dispositivos da MP 1.303/2025, que perdeu a validade em outubro. A essência do texto, porém, permanece: permitir que contribuintes regularizem valores declarados defasados e tragam bens subdeclarados ou não declarados para conformidade fiscal.

Por que atualizar valores de imóveis?

Atualmente, não existe previsão legal que permita ao contribuinte atualizar o valor de imóveis na declaração de IR para refletir o preço de mercado. Isso cria uma distorção significativa: imóveis comprados há muitos anos continuam declarados pelos valores originais, muitas vezes muito inferiores ao preço atual.

Essa diferença impacta diretamente o cálculo do ganho de capital, fazendo com que parte da valorização — muitas vezes apenas inflação acumulada — seja tributada como se fosse lucro real. O REARP tenta corrigir essa situação, oferecendo uma alternativa mais equilibrada tanto para contribuintes quanto para o governo.

Como funciona o novo regime?

Pelo texto aprovado, os contribuintes poderão atualizar o valor de imóveis, veículos e outros bens, mediante pagamento de um imposto reduzido sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.

Alíquotas previstas

• Pessoas físicas: 4% sobre a diferença atualizada.
• Pessoas jurídicas:
  • 4,8% de IRPJ
  • 3,2% de CSLL
    Total: 8% sobre a diferença.

Essa alíquota reduzida substitui o imposto sobre ganho de capital, que hoje varia de 15% a 22,5% para pessoas físicas.

Após a atualização, o novo valor passa a ser considerado como novo custo de aquisição, modificando a base de cálculo em futuras vendas ou baixas.

Regras adicionais importantes

• Prazo de adesão reduzido para 90 dias a partir da regulamentação.
• Possibilidade de parcelamento em até 24 meses.
• Multa de até 100% para quem aderir e não cumprir as regras.
• Regime contempla bens no exterior, inclusive imóveis e participações.
• Alguns trechos incorporados da extinta MP do IOF tratam de compensações tributárias e regras acessórias.
• Há previsão de restrições para venda imediata após a atualização — em certos casos, uma venda precoce pode obrigar o contribuinte a recalcular o ganho de capital pelas regras tradicionais.

O governo prevê arrecadação potencial superior a R$ 19 bilhões, reforçando o caráter fiscal do programa.

Impacto prático para diferentes perfis de contribuintes

A seguir, analisamos como o REARP afeta diferentes perfis de contribuintes, com foco em tomada de decisão fiscal.

1. Investidor imobiliário

Para investidores que compram e vendem imóveis com certa frequência, a atualização pode reduzir significativamente o imposto futuro.

Exemplo

• Valor declarado: R$ 200 mil
• Valor de mercado: R$ 800 mil
• Diferença: R$ 600 mil
• Imposto no REARP (PF): 4% → R$ 24 mil

Se vendesse hoje, sem atualizar:

• Ganho de capital: R$ 600 mil
• IR estimado (15%): R$ 90 mil

Economia potencial: R$ 66 mil.

Quando é vantajoso:

• Se não pretende vender o imóvel imediatamente.
• Se há grande defasagem entre valor declarado e valor real.

Riscos:

• Venda precoce pode gerar tributação complementar, dependendo da regulamentação final.

2. Proprietário-residente (uso próprio)

Quem mora no imóvel e não pensa em vender no curto prazo deve avaliar com cuidado. A atualização traz regularidade e vantagem sucessória, mas implica desembolso imediato.

Quando faz sentido:

• Imóvel muito subdeclarado.
• Planejamento de herança ou doação.
• Pretende usar o bem como garantia para financiamentos.

Quando não faz sentido:

• Falta de intenção de venda.
• Diferença pequena entre valor declarado e valor real.

3. Proprietário que aluga o imóvel

Para quem possui um ou alguns imóveis como fonte de renda, a atualização não altera a tributação sobre alugueis — apenas afeta eventual venda futura.

Recomendações:

• Avaliar caso a caso.
• Atualizar principalmente imóveis com valorização expressiva.
• Considerar custos de laudo de avaliação.

4. Bens no exterior

O REARP também poderá ser utilizado para regularizar bens mantidos fora do país, como imóveis, veículos, participações societárias e contas patrimoniais.

Desafios:

• Avaliação internacional especializada.
• Conversão cambial e documentação comprobatória.
• Eventual comunicação a órgãos de controle e bancos internacionais.

Pode ser uma oportunidade única para regularizar bens antes de futuras integrações de bases de dados internacionais.

5. Pessoas jurídicas

Para empresas, a atualização pode ter efeitos contábeis importantes, especialmente no ativo imobilizado.

Benefícios:

• Reduz base futura de ganho de capital.
• Pode melhorar indicadores ao refletir valor patrimonial real.

Cuidados:

• Impacto direto nas demonstrações financeiras.
• Análise conjunta com auditoria é recomendada.
• Atenção ao efeito na depreciação contábil.

Críticas e pontos de atenção

A proposta é considerada positiva por muitos especialistas, mas há críticas relevantes:

• Inserção de “jabutis”: dispositivos sem relação direta com o tema, incorporados durante a tramitação.
• Restrição para venda imediata pode reduzir interesse de investidores de curto prazo.
• Avaliações podem ser caras, especialmente para imóveis comerciais, rurais ou no exterior.
• Risco de autuação se documentos não forem robustos.

Ainda assim, o regime deve atrair forte adesão devido ao custo reduzido frente ao ganho de capital tradicional.

Conclusão: vale a pena aderir ao REARP?

O novo regime oferece uma oportunidade real de regularização patrimonial, redução de carga tributária futura e alinhamento dos valores declarados aos valores de mercado. No entanto, cada caso deve ser analisado individualmente. A decisão depende do horizonte de venda, da diferença entre valores e da situação financeira do contribuinte.

Para alguns, será um excelente negócio; para outros, pode ser uma despesa desnecessária.

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